کشورهای پیشرفته چطور اجاره بها را کنترل می کنند؟
به گزارش مجله پیامک، خبرنگاران: بررسی تجارب برخی کشورهای توسعه یافته نشان می دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی مدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص های اقتصادی و در نظر دریافت حمایت های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.
به گزارش خبرنگاران به نقل از ایسنا، بسیاری از کارشناسان تاکید دارند که در ایران نمی توان اجاره بها را با قوانین دستوری مهار کرد. با این حال کشورهای توسعه یافته قوانینی را برای کنترل نرخ اجاره بها وضع کرده اند که به نظر می رسد علت اصلی توفیق سیاست های سرکوب نرخ در کلیه سطوح اقتصاد این کشورها از جمله بازار مسکن، ثبات در سطوح کلان اقتصادی آنها است. اما با توجه به نوسانات دوره ای در اقتصاد ایران، توازن در کلیه بخش ها به هم می خورد و این معضل باعث می شود سیاست های میان مدت و درازمدت به چالش کشیده شود.
در تمام دنیا عوامل و پارامترهای متعددی بر تغییرات و میزان اجاره بهای واحدهای مسکونی اثر می گذارند که برخی از مهم ترین آنها قیمت واحد مسکونی، سطح تورم عمومی جامعه، میزان عرضه و تقاضا برای واحدهای مسکونی اجاره ای، نرخ سود سپرده های بانکی و ... هستند. از این رو به نظر می رسد راه چاره اصلی کنترل اجاره ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و تقویت عرضه واحدهای مسکونی اجاره ای باشد. با این وجود، تنظیم قوانین و مقررات برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستاجران، به شرط وجود شرایط مناسب ضروری است.
طبق گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرده است قوانین حمایت از اجاره نشین ها از سال های جنگ دنیای اول تا دهه 80 و 90 میلادی در اغلب کشورها اعمال شده و امروز نیز با توجه به افزایش بیش از حد اجاره بها به خصوص در شهرهایی که فرصت های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می دهند، قانون گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده اند. این قوانین برای برخی از خانه های اجاره ای در برخی شهرها اعمال می شود اما به گونه ای است که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می شود.
بررسی تجارب برخی از کشورها نشان می دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص های اقتصادی و در نظر دریافت حمایت های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.
سیاست کنترل اجاره می بایست کمترین دخالت را در مکانیزم بازار داشته باشد و هم چنین برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال آسان باشد. از طرفی سیستم کنترل اجاره باید اجازه بازیافت سرمایه را بدهد.
فرانسه از سال 2015 کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است را اجرا کرده است. مقررات به این صورت است که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحب خانه در خانه بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می شود تنها می تواند بر اساس یک نرخ ثابت شاخص بنچمارک برای اجاره بها ا فزایش یابد.
آلمان از ژوئن 2016 تنظیم گری را مربوط به قراردادهای اجاره جدید اعمال می کند که به موجب آن امکان ندارد اجاره ها از 10 درصد اجاره مرجع به طور معمول در مناطق محلی تجاوز کند. کنترل اجاره به تمام خانه ها به غیر از خانه های تازه ساخته شده یا خانه های مدرن اعمال می شود.
در اتریش اجاره در مسکن های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می شود. افزایش اجاره پس از نوسازی در مورد اجاره های موجود تنها با رضایت مستاجران و یا پس از یک حکم قضایی امکان پذیر است.
در دانمارک انواع مختلفی از تنظیم گری اجاره وجود دارد که سهم بسیار زیادی از خانه های اجاره ای را پوشش می دهد (حدود 88 درصد از کل). تنها در خانه های جدید اجاره از سال 1991 غیر قابل کنترل شده است.
در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن برای همه اجاره های زیر 710 یورو در هر ماه اعمال می شود. مقررات اجاره در حال حاضر بیش از 90 درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می دهد.
در ایالات متحده آمریکا، کنترل اجاره بر ساختمان هایی که قبل از فوریه سال 1947 ساخته شده اند و واحدهای اشغال شده توسط مستاجر که به طور مداوم از قبل از 1 ژوئیه 1971 (حدودا 2 درصد از تمام مسکن های اجاره ای) در آن زندگی می کنند اعمال می شود. تثبیت اجاره شامل یک پوشش بر روی افزایش اجاره می باشد و در کل سال های 1947 تا 1973 به تمام ساختمان های با 6 واحد یا بیشتر و برای واحدهایی که از برنامه کنترل اجاره خارج شده اند اعمال می شود.
خلاصه ای از وضعیت کنترل اجاره در بخش خصوصی اجاره داری در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است.
ویژگی های قرارداد اجاره در بخش خصوصی اجاره داری نیز در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است. با توجه به دوره و مدت اجاره نامه در بیشتر کشورها قراردادهای مدت ثابت و قراردادهای پایان باز از نظر قانونی امکان پذیر است. دانمارک، فنلاند، آلمان، هلند و سوئد اکثرا و یا به طور کامل از قراردادهای پایان باز استفاده می کنند. اگرچه در ژاپن شایع ترین نوع اجاره نامه مدت زمان محدودی است اما به طور اتوماتیک تمدید می شود و سطح بالایی از امنیت را به مستاجر می دهد.
منبع: اقتصادنیوز